Uno de los datos más sorprendentes para los inversores que planean entrar en el sector inmobiliario y de la construcción en Kosovo es el perfil de propiedad de viviendas en el país. Si bien el "arrendamiento" es el estándar de por vida en muchas economías desarrolladas de Europa, el sentimiento de propiedad y propiedad de una vivienda en el mercado de Kosovo se encuentra en niveles récord. Los datos de la Agencia de Estadística de Kosovo (ASK) sobre la situación de propiedad de la vivienda revelan cómo funciona este mercado único y las oportunidades de inversión ocultas en el ámbito del "alquiler".
Según los datos de la encuesta actual de ASK para 2024, el 95,0% de los hogares en Kosovo son los propietarios legales de la casa en la que viven. Mientras que la tasa de quienes poseen una casa con una hipoteca es del 0,0%, la tasa de quienes pagan oficialmente el alquiler al tipo de mercado es sólo del 1,7%. El 3,3% restante se aloja en viviendas rebajadas (0,1%) o completamente gratuitas (3,2%).
Estos datos muestran que Kosovo tiene un mercado inmobiliario tradicional basado en el dinero en efectivo o en el apoyo de la familia (y de la diáspora), sin pasar por el sistema financiero (hipotecas).
Crecimiento del mercado de alquiler de 2018 a 2024
La verdadera oportunidad para los inversores reside en el ritmo de cambio del mercado. En 2018, la tasa de personas que pagaban alquiler a precios de mercado en Kosovo era solo del 0,5%. Esta tasa que aumenta hasta el 1,7% en 2024 supone un crecimiento del 340% en sí mismo, aunque pueda parecer pequeño en total.
Del mismo modo, la "vivienda gratuita" (jóvenes que probablemente viven en segundas residencias de familiares o con contratos no registrados) alcanzó el 3,2% en 2024, mientras que en 2018 fue del 1,3%. El aumento de los precios de la vivienda y la falta de financiación bancaria están empujando gradualmente a las generaciones más jóvenes y a los nuevos inmigrantes a la ciudad hacia la cultura del "inquilino" o de la "vivienda alternativa".
Esta tabla demográfica y estadística describe dos rutas estratégicas para que los inversores extranjeros ingresen al mercado inmobiliario de Kosovo:
Potencial de "construcción para alquiler"
El hecho de que la oferta oficial de viviendas de alquiler (1,7%) sea tan limitada hace difícil encontrar "viviendas de alquiler de calidad" para profesionales extranjeros (expatriados), diplomáticos, estudiantes y empleados locales de cuello blanco que vienen a trabajar a Kosovo. Para los promotores (contratistas), no sólo vender, sino también conservar el edificio en su totalidad y operarlo con el modelo de "alquiler y gestión del sitio" (Build-to-Rent) proporcionará unos ingresos (rendimiento) de alquiler elevados y garantizados.
La tasa de vivienda gratuita del 3,2% se refiere al parque de viviendas que la diáspora kosovar (kosovares que viven en Europa) compró en el país y permaneció vacante durante la mayor parte del año o fue asignada a sus familiares. Esto muestra que existe un enorme mercado de servicios B2C para empresas que ofrecen "administración de propiedades" y servicios de alquiler diario/mensual (Airbnb, etc.) que incorporarán a la economía las propiedades inactivas de la diáspora.