L'une des données les plus surprenantes pour les investisseurs envisageant de se lancer dans le secteur de la construction et de l'immobilier au Kosovo est le profil de propriété du pays. Alors que la « location » est la norme à vie dans de nombreuses économies développées d'Europe, le sentiment de propriété et d'accession à la propriété sur le marché du Kosovo atteint des niveaux records. Les données de l'Agence statistique du Kosovo (ASK) sur le statut de propriétaire d'un logement révèlent le fonctionnement de ce marché unique et les opportunités d'investissement cachées dans le domaine de la « location ».
Selon les données actuelles de l'enquête ASK pour 2024, 95,0 % des ménages au Kosovo sont les propriétaires légaux de la maison dans laquelle ils vivent. Alors que le taux de ceux qui possèdent une maison avec une hypothèque est de 0,0 %, le taux de ceux qui paient officiellement un loyer au taux du marché n'est que de 1,7 %. Les 3,3% restants sont hébergés dans des logements à prix réduit (0,1%) ou totalement gratuits (3,2%).
Ces données montrent que le Kosovo possède un marché immobilier traditionnel basé sur le pouvoir monétaire ou le soutien de la famille (et de la diaspora), contournant le système financier (hypothèque).
Croissance du marché locatif de 2018 à 2024
La véritable opportunité pour les investisseurs réside dans le rythme d’évolution du marché. En 2018, le taux de personnes payant un loyer aux prix du marché au Kosovo n'était que de 0,5 %. Ce taux qui passe à 1,7% d’ici 2024 signifie en soi une croissance de 340%, même si elle peut paraître faible au total.
De même, le « logement gratuit » (jeunes vivant probablement dans des résidences secondaires appartenant à des membres de la famille ou sous contrat non enregistré) a atteint 3,2 % en 2024, alors qu'il était de 1,3 % en 2018. La hausse des prix de l'immobilier et le manque de financement bancaire poussent progressivement la jeune génération et les nouveaux immigrants en ville vers la culture de la « location » ou du « logement alternatif ».
Ce tableau démographique et statistique présente deux voies stratégiques pour les investisseurs étrangers entrant sur le marché immobilier du Kosovo :
Potentiel « Construire pour louer »
Le fait que l'offre officielle de logements locatifs (1,7 %) soit si limitée rend difficile la recherche de « logements locatifs de qualité » pour les professionnels étrangers (expatriés), les diplomates, les étudiants et les employés locaux qui viennent travailler au Kosovo. Pour les promoteurs (entrepreneurs), non seulement vendre, mais aussi conserver le bâtiment dans son intégralité et l'exploiter selon le modèle de « location et gestion de site » (Build-to-Rent) offrira un revenu locatif (rendement) élevé et garanti.
Le taux de logement gratuit de 3,2 % fait référence au parc de logements que la diaspora du Kosovo (Kosovars vivant en Europe) a acheté dans le pays et qui est soit resté vacant pendant la majeure partie de l'année, soit attribué à ses proches. Cela montre qu'il existe un énorme marché de services B2C pour les entreprises proposant des services de « gestion immobilière » et de location quotidienne/mensuelle (Airbnb, etc.) qui feront entrer les propriétés inutilisées de la diaspora dans l'économie.